Qu'est-ce que la Loi Pinel ?
Instaurée en 2014 et ayant connu plusieurs ajustements, la Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière visant à stimuler la construction de logements neufs dans des zones géographiques où l'offre est inférieure à la demande (zones dites "tendues").
Pour l'investisseur, le principe est simple : en échange de l'achat d'un logement neuf destiné à la location longue durée, l'État accorde une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient du bien. À Salon-de-Provence et dans le Pays Salonais, ce dispositif a largement contribué au dynamisme immobilier local, notamment dans les nouveaux quartiers résidentiels.
Le fonctionnement du dispositif Pinel en 2026
En 2026, le dispositif vit ses dernières heures sous sa forme actuelle (Pinel classique vs Pinel Plus). Le mécanisme repose sur trois piliers d'engagement de location :
- 6 ans de location : Réduction d'impôt initiale.
- 9 ans de location : Prolongation du gain fiscal.
- 12 ans de location : Avantage fiscal maximal.
Le calcul de la réduction d'impôt s'applique sur une assiette maximale de 300 000 € par an et un prix de vente plafonné à 5 500 €/m².
Les conditions d'éligibilité pour l'investisseur
Pour bénéficier de l'avantage fiscal à Salon-de-Provence, plusieurs critères doivent être réunis :
- Le logement : Il doit être neuf, en État Futur d'Achèvement (VEFA) ou faire l'objet d'une réhabilitation lourde. Il doit respecter les dernières normes environnementales (RE 2020).
- La zone géographique : Salon-de-Provence est située en Zone B1, ce qui la rend éligible au dispositif.
- Les plafonds de loyer : Le propriétaire ne peut pas louer au-delà d'un prix au m² fixé par décret (réévalué chaque année).
- Les ressources des locataires : Le logement doit être la résidence principale de locataires dont les revenus ne dépassent pas certains seuils.
Focus sur Salon-de-Provence : Un marché stratégique
Le Pays Salonais présente un profil idéal pour l'investissement Pinel. Avec un prix moyen au m² tournant autour de 3 500 € en 2026 (une progression de 30 % sur 5 ans), le marché reste plus accessible qu'à Aix-en-Provence ou Marseille, tout en offrant une forte demande locative.
Exemple concret d'investissement à Salon (Zone B1)
Imaginons l'achat d'un appartement T2 neuf de 45 m² avec balcon, situé proche de la Place Morgan :
- Prix d'acquisition : 190 000 € (frais de notaire réduits inclus).
- Engagement de location : 9 ans.
- Réduction d'impôt (taux Pinel 2024-2026) : Environ 3 100 € d'économie d'impôt par an.
- Loyer mensuel estimé : Fixé selon le plafond Zone B1 (environ 550€ - 600€ hors charges).
À la fin de l'engagement, l'investisseur dispose d'un patrimoine valorisé, idéalement situé dans une ville charnière entre le bassin d'emploi de l'Étang de Berre et le Luberon.
Avantages et Points de vigilance
Les points forts
- Réduction directe d'impôt : Contrairement aux déductions de charges, la réduction Pinel vient directement se soustraire au montant de votre impôt sur le revenu.
- Constitution d'un patrimoine : Vous financez une partie de votre bien grâce aux loyers et aux économies d'impôts.
- Location aux ascendants/descendants : Il est possible de louer à ses enfants ou parents, à condition qu'ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal.
Les précautions à prendre
En tant qu'experts du marché local, nous recommandons la prudence sur deux points :
- L'emplacement : Ne choisissez pas un bien uniquement pour la carotte fiscale. À Salon, privilégiez la proximité des accès autoroutiers (A7/A54) ou du centre-ville pour garantir la revente.
- Le prix d'achat : Assurez-vous que le prix au m² du neuf ne soit pas déconnecté du marché de l'ancien local (environ 3 500 €/m² en moyenne en 2026), afin de ne pas réaliser une moins-value à la sortie.
L'avenir du Pinel : Vers le "Pinel Plus"
Depuis 2023, le "Pinel Plus" coexiste avec le Pinel classique. Il permet de conserver les taux de réduction d'impôt historiques (12, 18 ou 21 %) à condition que le logement réponde à des critères de qualité supérieurs :
- Surface minimale par typologie (ex: 45m² pour un T2).
- Présence systématique d'un espace extérieur (balcon, terrasse).
- Performances énergétiques d'excellence (Jalon 2025 de la RE 2020).
Schéma récapitulatif du processus
- Sélection d'un programme neuf éligible en Zone B1 (ex: Salon, Pélissanne).
- Signature de l'acte authentique chez le notaire.
- Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement.
- Déclaration fiscale l'année suivant la livraison pour activer la réduction.
- Gestion locative rigoureuse pour respecter les plafonds de ressources.
Une question sur ce terme ?
Vincent REY
Expert viager · Pays Salonais
Ce qui me fait lever le matin : sécuriser la fin de vie d'un senior tout en construisant le patrimoine d'un autre.